Denne siden er ment som en veileder for fagkyndige som skal sende inn en reguleringsplan til Nesodden kommune. Kommunen har også noen krav til innhold og utforming av plandokumenter (plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse).
1. Før planarbeidet starter
For å oppnå rask saksbehandling er det viktig at planforslaget er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Før planarbeidet starter må forslagsstiller ha et møte med kommunens planavdeling for å koordinere det videre planarbeid.
Forhåndskonferanse
I tilfeller der forslagsstiller ønsker et uformelt møte i forkant før oppstartsmøtet, kan det avholdes en forhåndskonferanse. Det er ingen formelle krav til levering av materiale.
Skjema for bestilling av forhåndskonferanse i plansaker (DOCX, 42 kB)
Når må det utarbeides reguleringsplan?
Plan- og bygningsloven fastsetter at det skal utarbeides reguleringsplan for områder der det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter plan- og bygniningsloven § 20-1 kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Kommuneplanbestemmelsene gir også føringer for reguleringsplaner.
Hvem kan utarbeide reguleringsplan?
Plan- og bygningsloven fastlegger at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige (plan- og bygniningsloven § 12-3) og gis en entydig og forståelig form. Engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert.
Er konsekvensutredning nødvendig?
For tiltak som kan ha vesentlig konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn, kan det kreves at forslagsstiller utarbeider konsekvensutredning (plan- og bygningslovens kap. 4 med tilhørende forskrifter).
2. Oppstart av planarbeid/planinitiativ
Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller sende inn et planinitiativ. Planinitiativet behandles av planavdelingen, og så skal spørsmålet om oppstart av planarbeid kan gjennomføres behandles politisk. Dersom det blir vedtatt at planarbeidet kan starte, kan det avholdes et oppstartsmøte der kommunen gir rammer og føringer for planarbeidet. Planinitiativets viktigste funksjon er å starte dialogen mellom forslagsstiller og i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet.
- Innhenting av rammer og informasjon
- Bestilling av kartdata og naboliste
Det er ønskelig at forslagsstiller søker dialog med kommunen tidlig i arbeidet med planinitiativet for å avklare forventninger og omfang, og at dette bl.a. blir tilpasset kompleksiteten i prosjektet og lokale forhold.
Saksgang for behandling av planinitiativ:
- Bestilling av oppstartsmøte sendes til kommunens postmottak
- Planavdelingen vurderer planinitiativet
- Planavdelingen innkaller til oppstartsmøte
- Møte avholdes, og referat skrives og sendes til forslagsstiller
Innbetaling av gebyr:
Gebyr for oppstartsmøte kreves når oppstartsmøte er gjennomført og forfaller til betaling umiddelbart
3. Varsel om oppstart og kunngjøring
Forslagsstiller må selv kunngjøre og varsle oppstart av reguleringsarbeid etter avholdt oppstartsmøte.
Lokalavisen Amta brukes som hovedregel for kunngjøring til allmenheten. I tillegg kunngjør saksbehandler planoppstart gjennom Nesodden kommunes hjemmeside. Forslagsstiller må også varsle med brev grunneiere, naboer, gjenboere, leietetakere/festere, og andre som blir direkte berørt av planarbeidet. Regionale myndigheter hvis ansvarsområde blir berørt av planarbeidet må også varsles. Dette avklares på oppstartsmøte.
Tidsfrister, jf. pbl § 12-8
Det bør settes en rimelig høringsfrist. Nesodden kommune praktiserer en merknadsfrist på 4 uker. Merknadsfristen forlenges hvis det varsles oppstart like før ferier.
Kunngjøringen skal kort opplyse om:
- Hvilken kommune planarbeidet gjelder
- Hvilket område (areal) planarbeidet omfatter - kart
- Hensikten med planen
- Hvilke følger planen kan ventes å ha for området, inkludert om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning
- Opplysning om eventuelle informasjonsmøter
- Adresse, telefonnummer og nettsted for nærmere opplysninger
Regionale myndigheter kan fremme varsel om innsigelse hvis planarbeidet vurderes å være i strid med bestemmelser i loven, forskrift, statlig planretningslinjer, statlig eller regional planbestemmelse, eller overordnet plan.
Les mer retningslinjer for innsigelse i plansaker hos regjeringen.no
4. Utarbeiding av planforslag
Komplett utarbeidet forslag til reguleringsplan som skal behandles etter plan- og bygningsloven § 12-10, utarbeidet etter krav gitt i oppstartsmøtet. Skal være i henhold til Kommunal- og distriktsdepartementets veileder til plandelen av plan- og bygningsloven av 2008, kart- og planforskriften med mer. Komplett planforslag skal bestå av forslag til plankart, bestemmelser, illustrasjoner og utredninger/analyser.
Maler og krav til plandokumentenes form se inforsjon om “Oppstartspakke reguleringsplan” i punktet over.
Planforslag sendes til:
E-post: post@nesodden.kommune.no Digitalt plankart (SOSI) sendes som vedlegg til planforslaget