Reguleringsplaner

En reguleringsplan angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i kommunen og inneholder plankart og bestemmelser. En reguleringsplan er også i mange tilfelle et nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging. 

En reguleringsplan inneholder et plankart, som viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, og så videre skal ligge. I tillegg inneholder reguleringsplanen bestemmelser som beskriver nærmere hvordan områdene kan brukes - hva som kan bygges, hva som skal bevares. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass før man kan få lov til å bygge, som for eksempel opparbeidelse av vei eller lekeplass.e

Ulike typer reguleringsplaner 

Det finnes to typer reguleringsplaner - områderegulering og detaljregulering. Områderegulering benyttes der det er behov for avklaringer for arealbruken i et gitt område, disse utarbeides normalt av kommunen. Detaljregulering brukes for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. 

Arealplaner.no er kommunens kartløsning for arealplaner, altså kommuneplanen og reguleringsplaner. Her kan du se hvilke planer som gjelder for området du er interessert i, og du finner informasjon om planer som er under arbeid. I Arealplaner kan du også følge arbeidet med planene steg for steg, og du kan på en enkel måte komme med dine innspill til planarbeidet.   

Hvordan finne planene for ditt område?

Det er flere måter du kan finne planene som gjelder for ditt område: 

• Søk etter adresse eller gårds- og bruksnummer. 
• Søk på plannavn eller planident (plan-ID)
• Bruk avansert filter der du kan huke av for å avgrense søket ditt

Hvem kan utarbeide reguleringsplaner?

Plan- og bygningsloven slår fast at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form (plan- og bygningsloven § 12-3). Engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert. Er du fagkyndig og skal utarbeide et planforslag, finner du mer informasjon i boksen For fagkyndige lenger ned på siden.

Hvor finner jeg reguleringsplaner?

Du finner både gjeldende reguleringsplaner og planer under arbeid i Arealplaner.

Slik foregår planarbeid

Når det skal lages en reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette arbeidet skal foregå. 

1) Oppstart

Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller sende inn et planinitiativ. Planinitiativet behandles av planavdelingen, og så skal spørsmålet om oppstart av planarbeidet kan gjennomføres behandles politisk. Dersom det blir vedtatt at planarbeidet kan starte,  kan det avholdes et oppstartsmøte der kommunen gir rammer og føringer for planarbeidet. 

2) Varsling

Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeidet. Det gjøres gjennom annonse i Akershus Amtstidende, informasjon på kommunens nettsider og brev til aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.

3) Planforslag

Forslagsstiller lager et planforslag med utgangspunkt i rammene og føringene fra kommunen, og innspillene som har kommet i forbindelse med varslingen.Planforslaget sendes deretter til kommunens planavdeling. Planavdelingen gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for politisk behandling (førstegangsbehandling i plan- og teknikkutvalget).

4) Førstegangsbehandling

Ved førstegangsbehandlingen i plan- og teknikkutvalget foreligger det et konkret forslag til reguleringsplan. Forslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, med tilhørende vedlegg. I tillegg har kommunens planavdeling skrevet et saksfremlegg eller en saksutredning som beskriver planforslaget.

Planforslaget behandles av plan- og teknikkutvalget. Forslaget blir enten lagt ut på høring, bearbeidet eller avvist.

5) Offentlig ettersyn (høring)

I høringsperioden blir alle berørte varslet, og kan komme med innspill til planen. Høringsfristen skal være minst seks uker.

6) Annengangsbehandling

Når høringsfristen har gått ut, gjøres eventuelle endringer og justeringer i planen. Kommunens planavdeling forbereder så saken til ny behandling i plan- og teknikkutvalget, før den deretter legges fram for kommunestyret.

7) Vedtak

Kommunestyret vedtar reguleringsplaner.

8) Kunngjøring av vedtatt reguleringsplan

Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort i Amta og på kommunens nettsider. Kommunen sender også brev til aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.

9) Klagerett

Det er mulig å klage på en vedtatt reguleringsplan. 

Politisk behandling

Den politiske behandlingen av planer kan følges via den politiske møtekalenderen eller du kan søke etter saker.  
Politiske møter og sakspapirer
Søk etter saker og dokumenter

Behandlingstid 

Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse. Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt. Noen reguleringssaker kan være kontroversielle, enten politisk, med hensyn til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan ha lengre behandlingstid. 

En reguleringsplan er gyldig til den blir erstattet av en ny plan eller blir opphevet. Dersom du ønsker å endre en vedtatt reguleringsplan, må du søke til kommunen. Det finnes ulike type endringer, som vurderes og fastsettes av kommunen i hvert enkelt tilfelle. Større endringer følger samme prosess som ved ved en ny detaljregulering.  

Mindre endringer

Mindre endringer som er i samsvar med hovedtrekkene i reguleringsplanen, behandles etter plan- og bygningsloven § 12-14.  Dette heter reguleringsendring ved forenklet prosess,  tidligere kjent som mindre endring/mindre vesentlig endring. Endring følger i utgangspunktet de samme reglene som ved utarbeidelse av detaljregulering.

For noen reguleringsendringer er det lagt opp til en enklere prosess, etter plan- og bygningsloven §12-14. Dette gjelder endringer som: 

• I liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen 
• Ikke går utover hovedrammene i planen 
• Ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder 

Det vil si at reguleringsendringen ikke må gå utover hovedtrekkene i planen på en måte som forutsetter nytt offentlig ettersyn. Endringen kan ikke ha nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Administrativ endring kan behandles av kommunedirektør eller den som kommunedirektøren har gitt delegert myndighet.  

Varsel til berørte 

Før søknad om reguleringsendring kan sendes til kommunen skal forslagsstiller sende planlagt endring til uttalelse til eiere/festere av eiendommer som endringen direkte angår, og andre parter som saken gjelder (nabovarsel). Offentlig myndigheter som Viken fylkeskommune og Statsforvalteren i Oslo og Viken bør også få mulighet til å uttale seg. I varselbrevet skal det fremgå klart hvilke planendringer som foreslås. Frist for uttalelse er minimum 3 uker. 

 Søknad til kommunen skal inneholde følgende: 

• Søknad (tekst med beskrivelse av hva som ønskes endret – med begrunnelse) 
• Kopi av nabovarsel 
• Liste over alle naboer og gjenboere 
• Kopi av innkomne merknader, og forslagstillers kommentar til disse 
• Forslag til endringer som ønskes i plankart (i SOSI-fil og PDF) og/eller bestemmelser. 
• Dokumentene skal oversendes i digitalt format til post@nesodden.kommune.no 

 
Dette må sendes i egen fil:

• Vi må ha én fil for hvert dokument som skal sendes inn. 
• Hver tegning må registreres for seg. 

NB. Husk å gi filene du sender oss gode, tydelige navn som beskrivende innholdet i dokumentet.

Oppstartsmøte

Oppstartsmøte kan avholdes hvis planavdelingen eller forslagstiller har behov for det. Det anbefales å holde oppstartsmøte dersom det er tvil om endringen kan behandles etter forenklet prosess. 

Her finner du dokumenter og linker du trenger for å starte på en plansak. Alle dokumentene oppdateres fortløpende, så det er en god ide å laste ned en ny versjon når du starter på en ny plansak, og ikke ta utgangspunkt i et tidligere nedlastet dokument.

Her finner du dokumentmal for planinitiativ (DOCX, 79 kB)

Krav til plandata ved innsending av reguleringsplan
Veiledningen inneholder alle krav som stilles for at Nesodden kommune skal godta et planforslag som en digital plan. Veiledning til digitale planer (DOCX, 43 kB)

Bestille kart 
Nesodden e-torg er kommunens nettbutikk hvor du kan kjøpe situasjonskart og digitale kartdata. Her kan du også sende nabovarsel og finne eiendomsinformasjon.  Nesodden e-torg 

Varslingsannonse 
Mal for oppsett og innhold i varslingsannonse for oppstartet planarbeid i Nesodden kommune. 

Varsle berørte parter 
Berørte parter og regionale myndigheter skal varsles skriftlig ved bla. oppstart av et planarbeid i henhold til vedlagte maldokument. Brevmal for varsling av berørte parter Adresseliste til offentlig instanser 

• Plankart - tittelfelt 
  Plankartet som leveres kommunen skal ha et standardisert tittelfelt som beskriver farger og symboler som brukes i planforslaget. Mal for tittelfelt til plankart  
• Planbestemmelser 
  Bestemmelser som leveres sammen med planforslaget skal ha et standardisert oppsett. 
  Sjekkliste - kommuneplanens bestemmelser  (DOCX, 51 kB)
  Mal for reguleringsbestemmelser (DOCX, 38 kB)
• Planbeskrivelse 
  En planbeskrivelse skal baseres på et standardisert oppsett.  Mal for planbeskrivelse  (DOCX, 47 kB)
• Risiko og sårbarhetsanalyse 
  Risiko og sårbarhetsanalyser er påkrevet i alle plansaker og i større byggesaker iht. plan- og bygningsloven. 
  Mal for ROS-analyse (DOC, 173 kB)

Denne siden er ment som en veileder for fagkyndige som skal sende inn en reguleringsplan til Nesodden kommune. Kommunen har også noen krav til innhold og utforming av plandokumenter (plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse).

1. Før planarbeidet starter

For å oppnå rask saksbehandling er det viktig at planforslaget er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Før planarbeidet starter må forslagsstiller ha et møte med kommunens planavdeling for å koordinere det videre planarbeid. 

Forhåndskonferanse

I tilfeller der forslagsstiller ønsker et uformelt møte i forkant før oppstartsmøtet, kan det avholdes en forhåndskonferanse.  Det er ingen formelle krav til levering av materiale.

Når må det utarbeides reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastsetter at det skal utarbeides reguleringsplan for områder der det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter plan- og bygniningsloven § 20-1 kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Kommuneplanbestemmelsene gir også føringer for reguleringsplaner.

Hvem kan utarbeide reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastlegger at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige (plan- og bygniningsloven § 12-3) og gis en entydig og forståelig form. Engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert.

Er konsekvensutredning nødvendig?

For tiltak som kan ha vesentlig konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn, kan det kreves at forslagsstiller utarbeider konsekvensutredning (plan- og bygningslovens kap. 4 med tilhørende forskrifter).

2. Oppstart av planarbeid/planinitiativ

Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller sende inn et planinitiativ. Planinitiativet behandles av planavdelingen, og så skal spørsmålet om oppstart av planarbeid kan gjennomføres behandles politisk. Dersom det blir vedtatt at planarbeidet kan starte,  kan det avholdes et oppstartsmøte der kommunen gir rammer og føringer for planarbeidet.  Planinitiativets viktigste funksjon er å starte dialogen mellom forslagsstiller og i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet.

• Innhenting av rammer og informasjon
• Bestilling av kartdata og naboliste

Skjema for bestilling av oppstartsmøte (DOCX, 42 kB) (DOCX, 42 kB)

Det er ønskelig at forslagsstiller søker dialog med kommunen tidlig i arbeidet med planinitiativet for å avklare forventninger og omfang, og at dette bl.a. blir tilpasset kompleksiteten i prosjektet og lokale forhold.

Saksgang for behandling av planinitiativ:

• Bestilling av oppstartsmøte sendes til kommunens postmottak
• Planavdelingen vurderer planinitiativet
• Planavdelingen innkaller til oppstartsmøte
• Møte avholdes, og referat skrives og sendes til forslagsstiller

Innbetaling av gebyr:

Gebyr for oppstartsmøte kreves når oppstartsmøte er gjennomført og forfaller til betaling umiddelbart

• Priser og gebyrsatser 2024 (framsikt.no) lenke til framsikt

3. Varsel om oppstart og kunngjøring

Forslagsstiller må selv kunngjøre og varsle oppstart av reguleringsarbeid etter avholdt oppstartsmøte.

Lokalavisen Amta brukes som hovedregel for kunngjøring til allmenheten. I tillegg kunngjør saksbehandler planoppstart gjennom Nesodden kommunes hjemmeside. Forslagsstiller må også varsle med brev grunneiere, naboer, gjenboere, leietetakere/festere, og andre som blir direkte berørt av planarbeidet. Regionale myndigheter hvis ansvarsområde blir berørt av planarbeidet må også varsles. Dette avklares på oppstartsmøte.

Tidsfrister, jf. pbl § 12-8

Det bør settes en rimelig høringsfrist. Nesodden kommune praktiserer en merknadsfrist på 4 uker. Merknadsfristen forlenges hvis det varsles oppstart like før ferier.

Kunngjøringen skal kort opplyse om:

• Hvilken kommune planarbeidet gjelder
• Hvilket område (areal) planarbeidet omfatter - kart
• Hensikten med planen
• Hvilke følger planen kan ventes å ha for området, inkludert om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning
• Opplysning om eventuelle informasjonsmøter
• Adresse, telefonnummer og nettsted for nærmere opplysninger

Regionale myndigheter kan fremme varsel om innsigelse hvis planarbeidet vurderes å være i strid med bestemmelser i loven, forskrift, statlig planretningslinjer, statlig eller regional planbestemmelse, eller overordnet plan.

Les mer retningslinjer for innsigelse i plansaker hos regjeringen.no

4. Utarbeiding av planforslag

Komplett utarbeidet forslag til reguleringsplan som skal behandles etter plan- og bygningsloven § 12-10, utarbeidet etter krav gitt i oppstartsmøtet. Skal være i henhold til Kommunal- og distriktsdepartementets veileder til plandelen av plan- og bygningsloven av 2008, kart- og planforskriften med mer. Komplett planforslag skal bestå av forslag til plankart, bestemmelser, illustrasjoner og utredninger/analyser.

Krav til plandokumentenes form og innhold:

Mal - planinitiativ (DOCX, 81 kB)

Mal - planbeskrivelse - oppd. 2022 (DOCX, 45 kB)

Mal - reguleringsbestemmelser (DOCX, 38 kB)

Krav til plandata ved innsending av reguleringsplan (DOCX, 47 kB)

Mal - ros-analyse (DOC, 195 kB)

Sjekkliste - kommuneplanens bestemmelser (DOCX, 51 kB)

Planforslag sendes til:

E-post: post@nesodden.kommune.no

Digitalt plankart (SOSI) sendes som vedlegg til planforslaget

Oversikt over priser og gebyrer finner du i kommunens økonomiplan. Gå til priser og gebyrsatser for Nesodden kommune

• Veileder reguleringsplan - regjeringen.no
• Arealplaner.no