Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i kommunen og inneholder plankart og bestemmelser. En reguleringsplan er også i mange tilfelle et nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging. 

En reguleringsplan inneholder et plankart, som viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, og så videre skal ligge. I tillegg inneholder reguleringsplanen bestemmelser som beskriver nærmere hvordan områdene kan brukes - hva som kan bygges, hva som skal bevares. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass før man kan få lov til å bygge, som for eksempel opparbeidelse av vei eller lekeplass.

Ulike typer reguleringsplaner 

Det finnes to typer reguleringsplaner - områderegulering og detaljregulering. Områderegulering benyttes der det er behov for avklaringer for arealbruken i et gitt område, disse utarbeides normalt av kommunen. Detaljregulering brukes for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. 

I kommunens planregister, arealplaner.no, kan du se hvilke reguleringsplaner som gjelder for området du er interessert i. Her finner du også informasjon om planer som er under arbeid og hvor de er i prosessen.  

Området er uregulert dersom det ikke er en vedtatt reguleringsplan for området. Det betyr at det er kartet og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel som gjelder. Denne finner du også i planregisteret

Hvordan finne planene for ditt område?

Det er flere måter du kan finne planene som gjelder for ditt område: 

• Søk etter adresse eller gårds- og bruksnummer. 
• Søk på plannavn eller planident (plan-ID)
• Bruk avansert filter der du kan huke av for å avgrense søket ditt

Når det skal bli laget en reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette arbeidet skal foregå og hvem som kan gjøre det.  

Bildet over viser hovedstegene i en vanlig planprosess. Under kan du lese mer om hvert steg i prosessen. 

1. Varsel om oppstart av planarbeid  

Alle som ønsker å få gjennomført et utbyggingsprosjekt kan fremme et reguleringsplanforslag. Før noen kan starte arbeidet med en ny reguleringsplan, må de presentere planideen for kommunen. Dette blir gjort i et «planinitiativ». Planavdelingen vurderer dette og forbereder en sak om oppstart av planarbeid for politisk behandling.  

Politikerne i teknikk-, miljø- og planutvalget bestemmer om forslagsstiller får begynne med planarbeidet eller ikke.  

Hvis det blir vedtatt planoppstart, varsler forslagsstiller berørte grunneiere, naboer, offentlige instanser og interessegrupper ved å sende brev. Varselet blir også publisert på kommunens nettside og i lokalavisen.  

Du kan komme med innspill til planprosessen lokalavisen innen fristen som står i varselet.  

2. Planforslaget blir laget  

Forslagsstiller (ofte en utbygger eller grunneier) engasjerer en fagkyndig plankonsulent (ofte en arealplanlegger, landskapsarkitekt og arkitekt) for å lage planforslaget. En reguleringsplan må bli laget av en som er fagkyndig. Dersom du skal utarbeide en reguleringsplan og ikke selv har denne kompetansen, må du hente inn en som er det.  

Planforslaget inneholder et plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og andre vedlegg. Planen skal bygge på kommunens føringer og innspill fra oppstartsfasen. Når planforslaget er klart, sender forslagsstiller det til kommunen for behandling.  

3. Førstegangsbehandling

Planavdelingen forbereder saken for førstegangsbehandling. Planavdelingen vurderer planforslaget og skriver en anbefaling til politikerne i et saksfremlegg.  

Teknikk-, miljø- og planutvalget avgjør om planen blir sendt på høring, sendt tilbake for bearbeiding eller avvist.  

4. Offentlig ettersyn/høring av planforslaget  

Planforslaget blir lagt ut på høring av kommunen. Dette betyr at alle dokumentene som hører til reguleringsplanforslaget blir tilgjengeliggjort.  

Berørte får varsel, og planforslaget blir lagt ut på kommunens nettsider. Alle kan komme med innspill til planen innen fristen. Fristen er minst 6 uker.  

5. Planforslaget blir bearbeidet

Etter høringen vurderer kommunen innspillene og gjør eventuelle endringer.  

Planavdelingen forbereder saken for ny politisk behandling, kalt sluttbehandling eller annengangsbehandling, og skriver en anbefaling til politikerne i et saksfremlegg.  

6. Sluttbehandling og vedtak av reguleringsplan

Politikerne i teknikk-, miljø- og planutvalget behandler planforslaget på nytt. Hvis den blir godkjent, går den videre til kommunestyret for endelig vedtak.  

7. Kunngjøring av vedtak og mulighet til å klage  

Vedtaket blir kunngjort på kommunens nettside og i lokalavisen. Berørte parter får brev med informasjon om vedtaket.  

Du kan klage på en vedtatt reguleringsplan hvis du er direkte berørt av vedtaket eller på annen måte har rettslig klageinteresse.  Du må klage innen 3 uker fra du mottar melding om vedtaket. 

Du kan sende klage gjennom vårt digitale skjema for klage på planvedtak. 

Du kan også sende klage på e-post til post@nesodden.kommune.no eller per post til Nesodden kommune, Postboks 123, 1451 Nesoddtangen.  

Kriterier til hvordan en klage skal være utformet er stilt i forvaltningsloven § 32. For at kommunen skal kunne behandle klagen, må du derfor skrive følgende:  

• at det er en klage og hvilket vedtak det gjelder (vedtaksnummer)  
• hvilken tilknytning du har til saken – er du grunneier i planområdet, nabo eller har du annen tilknytning til planen?
• hvorfor du klager  
• hvilke endringer du ønsker og om du har ny informasjon om saken
• Dersom du ønsker utsatt iverksetting (stans i gjennomføringen av et tiltak), må du begrunne dette.  

Politisk behandling og innsyn  

Du kan følge den politiske behandlingen av plansaker direkte på kommune-TV. Saksdokumentene finner du i den politiske møtekalenderen.  

Dersom du ønsker å se alle dokumentene i en sak, kan du søke opp disse i kommunens innsynsportal.  

Hvor lang tid tar behandlingen?  

Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av hvor stor og komplisert saken er. Enkle reguleringssaker kan ta rundt ett år, mens andre saker kan ha lengre behandlingstid. Dette er gjerne i tilfeller der reguleringssaken er kontroversiell, enten politisk, med hensyn til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Fristene kommunen må følge er satt i plan- og bygningsloven.