Skal du bygge, rive eller endre?

Fra 1. juni innfører vi nye rutiner for hvordan vi følger opp søknader med mangler. Endringene gjelder deg som sender inn byggesøknad.

Dette er de viktigste endringene:

• Hvis søknaden din mangler informasjon eller dokumentasjon, får du nå en frist på 3 måneder til å rette opp.
• Overholdes ikke fristen, vil søknaden automatisk bli avvist, og saken avsluttes.
• Trenger du mer tid? Ta kontakt med saksbehandleren din – det er mulig å be om utsettelse.

Du vil også motta mangelbrev digitalt, enten i søknadsløsningen du brukte, eller i din digitale postkasse.

Disse endringene skal gjøre saksbehandlingen mer effektiv og gi saksbehandlerne mer tid til å behandle komplette søknader.

Dette bør du vite: 

• På arealplaner.no kan du finne ut hvilke regler som gjelder for din eiendom.
• Reguleringsplanene gir informasjon om du kan bygge, hvor høyt, hvor tett og hvor på eiendommen din du kan bygge.
• Kommuneplanens arealdel gjelder for hele Nesodden, og gir overordna føringer for alle deler av kommunen. Dersom det ikke finnes en reguleringsplan for området der du bor, er det kommuneplanens arealdel som gjelder for din eiendom. 
• En detaljregulering gir mer detaljerte føringer for bebyggelsen i et område. 

Finn planene for din eiendom

Gå til arealplaner.no og skriv inn adressen din, eller velg «Planer for min posisjon». Da får du opp alle planer som gjelder for et område. Når du velger en av planen i listen, får du tilgang til plankart og bestemmelser, og andre dokumenter som er relevante for denne planen.

Se arealplaner.no for å finne informasjon om din eiendom

Uregulerte eiendommer og dispensasjon

På Nesodden har vi en rekke uregulerte områder, det vil si områder der det ikke finnes reguleringsplaner. Dersom du skal bygge i et uregulert område må du søke om dispensasjon.dispensasjon Kommunen har også en lang kystlinje, og i 100-metersbeltet i strandsonen er det i utgangspunktet byggeforbud. Her må det også søkes om dispensasjon.

I Statsforvalterens dispensasjonsveileder kan du lese om hvilke vurderinger kommunen må foreta når det er søkt om dispensasjon, og hvilke saker som skal oversendes til statlige og regionale myndigheter.

Priser og gebyrer for alle plan, bygg- og deletjenester finner du her: Priser og gebyrsatser 2025 (Framsikt). Du kan søke deg frem til riktig prisinformasjon i Framsikt gjennom søk eller ved å se på kapitlene til venstre i bildet. 

Dersom prosjektet ditt er gjort i 2024, er det disse prisene som gjelder: Priser og gebyrsatser 2024 (framsikt.net)

Her er kommunens gebyrforskrift: Forskrift om gebyrer etter plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova, Nesodden kommune, Viken (Lovdata.no)

Byggesaksgebyret kan variere i pris avhengig av type søknad, hva du søker om å utføre, og om det er nødvendig med en eller flere dispensasjoner. Det er ekstra gebyr dersom søknaden ikke inneholder alt som er nødvendig for at kommunen skal kunne behandle søknaden. Det er derfor lurt å sørge for at søknaden er fullstendig når den sendes inn. 

Det er ikke klagerett på byggesaksgebyret

Byggesaksgebyret faktureres påfølgende måned etter at vedtaket i saken er fattet. Gebyret fastsettes automatisk på grunnlag av kommunens gebyrforskrift, og det er ikke klagerett på dette. Du må altså betale gebyr uansett hvilket utfall saken din får. 

Dersom du mener at kommunen har benyttet feil gebyr ved behandlingen av din sak kan du sende en henvendelse om dette til kommunen. NB. Gebyret må betales til forfall uansett om du har klaget på vedtaket i saken eller på selve gebyrfastsettelsen.

Saksbehandlingstid

Kommunens frister for å behandle søknader følger av pbl. § 21-7. Dersom det er mindre vesentlige mangler i en søknad, regnes saksbehandlingstiden fra kommunen har mottak søknaden. Dersom det derimot er vesentlige mangler i en søknad, regnes saksbehandlingstiden fra søknad er fullstendig innsendt. Det er søkers ansvar å levere en fullstendig søknad.

Bortfall av gebyr

Gebyr av gebyr dersom kommunen ikke har overholdt av saksbehandlingsfristen gjelder kun i 12-ukerssaker. Eksempler på 12-ukerssaker er saker med krav om dispensasjon, saker med merknader fra naboer eller gjenboere, eller hvor ytterligere uttalelse eller samtykke er nødvendig fra annen myndighet.

Bruk av digitale søknadsløsninger  

1. desember 2024 stenges innsending av byggesøknader på e-post for profesjonelle aktører. Det vil si at ansvarlige foretak, fra og med 1. desember, må sende inn byggesøknader ved bruk av digital søknadsløsning.  

Ansvarlige foretak som sender inn søknader på annen måte fra denne datoen, vil få søknaden sendt i retur der de blir bedt om å bruke digital søknadsportal. De ulike digitale søknadsløsningene for byggesak finner dere på Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider: Digitale løsninger for plansaker og byggesøknader - Direktoratet for byggkvalitet (dibk.no)  

Supplerende dokumentasjon som skal inn i pågående byggesaker kan fortsatt sendes pr. e-post dersom søknadsløsningen ikke støtter dette.  

Hvorfor bruke digitale søknadsløsninger?  

Denne endringen er for å øke digitaliseringen og effektivisere byggesaksprosessen. Dette vil gi gode fordeler for både dere som søkere og kommunen. Noen av fordelene dette vil gi er:  

• Raskere og kortere behandlingstid 
• Veiledning og validering underveis i utfyllelsen av søknaden  
• Færre feil og mangler i søknaden som sparer tid og penger   
• Enkel og oversiktlig digital nabovarsling  

Kommunen kan stille krav til digitale søknader 

Kommunene kan stille krav til at søknader skal sendes inn digitalt ved å legge til rette for dette og beskrive hvordan man vil ha søknader inn. Det vil fortsatt være mulig å levere søknader på papir. 

• Forvaltningslovens § 15 a 
• Forskrift om elektronisk kommunikasjon med og i forvaltningen, kapittel 2. 

Vi gjør oppmerksom på at gebyr for behandling av plan- og byggesaker vil komme i tillegg til eventuelle kostnader ved bruk av de digitale søknadsløsningene. 

For å unngå skader på kabler og rør, må du finne ut av hvor de ligger før du setter spaden i jorden. I Ledningsportalen kan du bestille kart, få veiledning og sende inn gravemelding/søknad om graving.

Hva er en gravemelding?

En gravemelding er en forespørsel som sendes til de netteierne som har ledninger i området for å finne ut om gravearbeidene kommer i konflikt med nedgravde ledninger. Om det er ledninger som berøres av gravearbeidene vil netteier sørge for at ledningene påvises, slik at du unngår å skade disse. 

Hvordan registrer jeg en gravemelding?

I Ledningsportalen får du tilgang til Geomatikk sin samordnede tjeneste for gravemelding og kabelpåvisning. Som innlogget bruker registrerer du din henvendelse med nødvendig informasjon om gravearbeidenes formål, geografisk beliggenhet, kontaktinfo, etc. Etter at henvendelsen er sendt inn, vil du få en tilbakemelding på hvilke tiltak som Geomatikk vil utføre for å klarere graveområdet.

Geomatikk gjennomgår søknad og sjekker om denne er fullstendig med hensyn til innhold, arbeidsvarsling og planer for gjennomføringen. Søknaden videresendes deretter til Nesodden kommune, som gir den formelle godkjenningen.

Gå til Ledningsportalen

Kontaktinformasjon for gravemelding

Geomatikk Ledingsportalen
Telefon: 91 50 91 46
E-post: support@geomatikk.no

Tilsyn

Nesodden kommune har plikt til å føre tilsyn med byggesaker, jf. plan- og bygningsloven § 25. Kommunen skal påse at byggetiltak oppføres med god kvalitet i samsvar med bestemmelser gitt i, og i medhold av plan- og bygningsloven. Kommunen gjennomfører både dokument- og inspeksjonstilsyn. Tilsyn kan skje både uanmeldt eller ved at det varsles på forhånd. Spørsmål om tilsyn med byggesaker kan sendes til post@nesodden.kommune.no.

Ulovlighetsoppfølgning

Nesodden kommune har en aktiv plikt til å forfølge ulovligheter etter plan- og bygningsloven § 32-1. I mars 2024 ble det vedtatt en strategi for tilsyn- og ulovlighetsarbeidet i kommunen. Strategien legger føringer for prioriteringsrekkefølgen av registrerte ulovligheter. For mer informasjon se kommunens Tilsyn- og ulovlighetsstrategi (PDF, 311 kB).

Før du melder inn en ulovlighet

1. Snakk med naboen din først. Spør om naboen har fått tillatelse til det som bygges, eller om det som bygges er unntatt søknadsplikt etter plan- og bygningsloven.
2. Sjekk i saksinnsyn om det foreligger en byggesøknad knyttet til eiendommen og tiltaket. 
3. Sjekk om tiltaket er unntatt søknadsplikt. På nettstedet til Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) kan du sjekke hva som ikke er søknadspliktig. 

Melde om ulovligheter

Dersom du ønsker å melde inn en mulig ulovlighet til kommunen ber vi deg sende dette via skjema.

Skjema for melding om ulovlig byggetiltak. 

Om du ønsker å forbli anonym i saken ber vi deg presisere dette i varselet, slik at kommunen kan unnta navn i våre postjournaler.  

Du kan ikke ta i bruk det du har bygget før kommunen har gitt deg ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Søknad om dette skal sendes til den kommunen som har gitt byggetillatelsen.

Søk om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse

Hovedregelen etter plan- og bygningsloven § 21-10 er at en byggesak skal avsluttes/ferdigbehandles med ferdigattest. Kommunen gir ferdigattest når det er dokumentert at det du har bygget er i samsvar med tillatelser og bestemmelser, og at nødvendig kontroll er utført. Hvis du har fått hjelp av en ansvarlig søker tidligere i byggesaken, er det den ansvarlige søkeren som skal søke om ferdigattest.

I noen tilfeller kan det være behov for midlertidig brukstillatelse, som gjør at bygningen kan tas i bruk før du har fått ferdigattest. I den midlertidige brukstillatelsen skal det komme tydelig frem hvilke arbeider som gjenstår, og det skal settes en frist for når bygget skal stå ferdig. Det kan søkes om midlertidig brukstillatelse f.eks. hvis eier selv skal sluttføre kjeller- eller loftetasje, hvis opparbeiding av utearealer må vente til våren, eller hvis det er gitt rammetillatelse til bygging av rekkehus men boligene ferdigstilles på ulike tidspunkter.

Her finner du søknadsskjema for ferdigattest og midlertidig brukstillatelse (direktoratet for byggkvalitet).

Har du bygget noe som er unntatt søknadsplikt?

Selv om det du har bygget ikke er søknadspliktig, må du likevel melde fra til kommunen når prosjektet ditt er ferdig. Dette er for at kommunen skal kunne føre tiltaket inn i Matrikkelen - Norges eiendomsregister og oppdatere sine kart over området. Registreringen sikrer også at du har dokumentasjon for at det du har gjort er lovlig etter dagens regler. Eventuelle senere regel- eller planendringer kan ellers føre til at det trekkes i tvil om du har bygd lovlig.

Meld fra til kommunen når tiltaket er ferdigstilt

Du gir beskjed ved å fylle ut skjemaet melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt. I tillegg til skjemaet må du legge ved et kart hvor bygningen eller tilbygget er tegnet inn. Kartutsnitt kan du selv skrive ut fra kartløsningen Orig eller fra kartverkets kartløsning norgeskart.no.

Klage på et vedtak

Hvis du skal klage på et vedtak må klagen være skriftlig og underskrevet. Forvaltningsloven § 32 stiller kriterier til hvordan en klage skal utformes, og kommunen trenger at du skriver følgende for at vi skal behandle klagen:

• At det er en klage og hvilket vedtak det gjelder
• Hvilket forhold du har til saken og hvorfor du klager
• Hva som ønskes endret og om du har ny informasjon om saken

Dersom du ønsker utsatt iverksetting, det vil si stans av gjennomføringen av et tiltaket, må dette begrunnes.

Klagen sendes til

E-post: post@nesodden.kommune.no

Bygge-, dele- og plansaker er tilgjengelig i kommunens innsynsløsning. Her ligger alle dokumenter som sendes til og fra kommunen. For å lettere finne det du er på jakt etter, kan det være lurt å søke på gårds- og bruksnummeret til eiendommen det gjelder. Søk da på denne måten «gnr./bnr.», eksempelvis slik: «134/173».  

Søk i alle byggesaker

Her finner du forklaringer av en rekke ord, uttrykk og forkortelser som brukes i plan- og byggesaker. Listen er sortert alfabetisk.

• Aktsomhetskart flom: Kart som viser områder utsatt for flom.
• Aktsomhetskart grunnforhold: Kart som viser fareområder for skred og kvikkleire.
• Ansvarlig søker: Den som koordinerer hele byggesaken.
• Ansvarsrett: Regler om hvem som kan være ansvarlig for de forskjellige delene av et byggeprosjekt.
• Antikvarisk hensynssone: Områder med kulturminner som er vernet.
• Antikvarisk verdi: Bygninger som er vernet på grunn av historisk verdi.
• Brannrapport: En vurdering av brannsikkerheten i boligen din, utført av eksperter. Nødvendig for prosjekter med høy brannrisiko.
• Byggegrense eller byggelinje: Grensen for hvor nær en eiendomsgrense eller vei du kan bygge.
• Byggherre: Ligner på tiltakshaver, men brukes mer uformelt. Kan være noen som bygger etter avtale med eieren.
• Dispensasjon: Unntak fra en lov eller regel i et spesielt tilfelle.
• Eiendomsgrense: Grensen mellom to eiendommer.
• Ettrinns søknad: En søknad som dekker både hva, hvem og hvordan et byggeprosjekt skal gjennomføres. Ved søknad i ett trinn får man både tillatelse til et tiltak, og samtidig tillatelse til å sette i gang arbeidene. 
• Faresone: Områder med fare for skred, flom eller kvikkleire.
• Ferdigattest: Et offisielt dokument som bekrefter at en bolig eller bygning er ferdigstilt og oppfyller gjeldende regelverk og krav.
• Fester: En som leier en tomt fra eieren. Vanlig for hyttetomter.
• Forhåndskonferanse: Et møte med kommunen for å få veiledning om byggesaken din.
• Frisiktsone: Område ved veikryss hvor det ikke skal være hindringer som blokkerer sikten.
• Gesimshøyde: Høyden til skjæringen mellom ytterveggen og taket.
• Gjenboer: En nabo som ikke deler grense med deg, men har en smal eiendom imellom, som en vei.
• Heftelse: Begrensning i eiers rett til eiendom, som pant eller forkjøpsrett.
• Hjemmel: Lovlig rett eller grunnlag for noe.
• Hjemmelshaver: En formell måte å si eier på.
• Igangsettingstillatelse (IG): Andre del av en totrinnssøknad som beskriver hvem som skal gjøre jobben og hvordan.
• Kommuneplanens arealdel: Plan for hvordan arealer i kommunen skal brukes.
• Kommunedelplaner: Langsiktige planer for utvikling i kommunen.
• Kotehøyde: Linje på et kart som viser høydenivået i terrenget.
• LNF-område: Områder for landbruk, natur og friluftsliv.
• Merknad: Tilbakemelding fra naboer etter at de har fått nabovarsel.
• Mønehøyde: Høyden til toppen av taket.
• Nabo i en byggesak: Eier, leier eller bruker av eiendom som grenser til din. I byggesaker er det eieren som regnes som nabo.
• Nabovarsel: Varsel til naboer før du starter et byggeprosjekt.
• PBL: Forkortelse for plan- og bygningsloven.
• Parsell: En tomt som er skilt ut fra en større tomt.
• Prosjekterende: Den som sørger for at bygget oppfyller tekniske krav.
• Rammesøknad: Første del av en totrinnssøknad som beskriver hva som skal gjøres.
• Reguleringsbestemmelser: Regler for hvordan områder i en reguleringsplan kan brukes.
• Reguleringsplan: Kart som viser hvordan et område skal brukes i fremtiden.
• Servitutt: Rett til å bruke en annens eiendom, som en vei.
• Støyrapport: Vurdering av støy på en tomt, utført av eksperter.
• Støysoner: Områder klassifisert etter støynivå. Kun hvit og grønn støysone er godkjent for uteareal.
• Strandsone: Område langs kysten med byggeforbud for å sikre allmennhetens tilgang.
• TEK17: Navnet på den gjeldende tekniske forskriften.
• Tiltakshaver: Den som vil starte et byggeprosjekt. Ofte eieren av tomta eller noen som har fått tillatelse fra eieren.
• Utnyttelsesgrad: Forholdet mellom det som er bygd og størrelsen på tomta.
• VA-ledningsnett eller VA-kart: Kart som viser vann- og avløpsrør.
• Veiloven: Lovene som gjelder for vei- og gateutforming.
• Veirett vs parkeringsrett: Veirett gir rett til å kjøre over en annens tomt, men gir ikke automatisk rett til å parkere der.