En reguleringsplan er kommunens måte å styre utviklingen av et område på. Hvordan skal vi bo? Hvor skal vi ha parker og fritidsområder? Hvordan skal vi bevege oss dit vi skal?  En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan, som regulerer bruken av tomter og bebyggelse i bestemte områder av kommunen. 

Hva inneholder en reguleringsplan?

En reguleringsplan angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i kommunen og inneholder plankart og bestemmelser. En reguleringsplan er også i mange tilfelle et nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, for eksempel ved eventuell ekspropriasjon. Ekspropriasjon av eiendom innebærer at du som grunneier må gi fra deg hele eller deler av eiendommen din mot en erstatning. 

Plankart 

Plankartet viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, og så videre skal ligge. 

Bestemmelser

Bestemmelsene utfyller plankartet og definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass, som for eksempel en mer detaljert plan eller opparbeidelse av vei eller lekeplass, før man kan få lov til å bygge. 

Ulike typer reguleringsplaner 

Det kan utformes to typer reguleringsplaner - områderegulering og detaljregulering. 

Områderegulering 

Områderegulering benyttes der det er behov for mer områdevise avklaringer for arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen. 

Detaljregulering 

Detaljregulering er planformen for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Det er definert en frist på fem år for igangsetting av utbygging etter detaljregulering, men kommunen kan innvilge to års forlengelse av fristen. Private aktørers forslagsrett er knyttet til detaljregulering. 

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette skal foregå. 

Oppstartsmøte 

Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med kommunen om planarbeidet. I de fleste saker er det lurt å avholde en forhåndskonferanse før den formelle planprosessen igangsettes.  

Etter en forhåndskonferanse avholdes et oppstartsmøte. I møtet gir kommunen rammer og føringer for planarbeidet. Et planinitiativ må sendes kommunen senest sammen med oppstartsmøte. 

Varsling 

Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid. Dette gjøres ved kunngjøring i lokalavis og gjennom elektroniske medier, samt ved å tilskrive aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer. 

Planforslag 

Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra kommunen, og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varslingen. Det stilles spesielle krav til materialets innhold og kvalitet. 

Planforslaget sendes inn til kommunens administrasjon, som gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for førstegangsbehandling. 

Førstegangsbehandling 

Ved førstegangsbehandlingen foreligger det et konkret forslag til reguleringsplan. Forslaget består av et plankart, et sett bestemmelser og et saksfremlegg eller en saksutredning som beskriver planforslaget. Planforslaget behandles av plan- og byggesaksutvalget eller av planavdelingen. Forslaget blir enten lagt ut til høring, bearbeidet eller avvist. 

Offentlig ettersyn (høring) 

I høringsperioden blir alle berørte varslet, og kan komme med innspill til planen. 

Annengangsbehandling 

Når høringsfristen har gått ut, forberedes ny behandling av planforslaget i plan- og byggesaksutvalget, før saken går til kommunestyret. 

Vedtak 

Det er kommunestyret som vedtar reguleringsplaner. Når en reguleringsplan er vedtatt i kommunestyret blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier. 

Politisk behandling

Den politiske behandlingen av planer kan følges via den politiske møtekalenderen eller du kan søke i politisk saker.  

Søk i politiske dokumenter
Plan- og byggesaksutvalgets møtekalender 
Kommunestyrets møtekalender 

Kunngjøring og klagemulighet 

Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort. Du har anledning til å klage på vedtaket. 

Behandlingstid 

Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse. Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt. 

Noen reguleringssaker kan være kontroversielle, enten politisk, med hensyn til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan ha lengre behandlingstid. 

En reguleringsplan er gyldig til den blir erstattet av en ny plan eller blir opphevet. Dersom du ønsker å endre en vedtatt reguleringsplan, må du søke om dette til kommunen. Det finnes ulike type endringer som behandles ulikt. Grensegangen mellom disse er et skjønnsspørsmål som vurderes og fastsettes av kommunen i hvert enkelt tilfelle. 

Større endringer 

Større endringer følger samme prosess som ved ved en ny detaljregulering.  

Mindre endringer

Mindre endringer som er i samsvar med hovedtrekkene i reguleringsplanen, behandles etter plan- og bygningsloven § 12-14.  Dette heter "reguleringsendring ved forenklet prosess", tidligere kjent som mindre endring/mindre vesentlig endring. Endring følger i utgangspunktet de samme reglene som ved utarbeidelse av detaljregulering.

For noen reguleringsendringer er det lagt opp til en enklere prosess, etter plan- og bygningsloven §12-14. Dette gjelder endringer som: 

• I liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen 
• Ikke går utover hovedrammene i planen 
• Ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder 

Det vil si at reguleringsendringen ikke må gå utover hovedtrekkene i planen på en måte som forutsetter nytt offentlig ettersyn. Endringen kan ikke ha "nevneverdig betydning" for noen berørte parter eller interesser. Administrativ endring kan behandles av kommunedirektør eller den som kommunedirektøren har gitt delegert myndighet.  

Varsel til berørte 

Før søknad om reguleringsendring kan sendes til kommunen skal forslagsstiller sende planlagt endring til uttalelse til eiere/festere av eiendommer som endringen direkte angår, og andre parter som saken gjelder (nabovarsel). Offentlig myndigheter som Viken fylkeskommune og Statsforvalteren i Oslo og Viken bør også få mulighet til å uttale seg. I varselbrevet skal det fremgå klart hvilke planendringer som foreslås. Frist for uttalelse er minimum 3 uker. 

 
Søknad til kommunen skal inneholde følgende: 

• Søknad (tekst med beskrivelse av hva som ønskes endret – med begrunnelse) 
• Kopi av nabovarsel 
• Liste over alle naboer og gjenboere 
• Kopi av innkomne merknader, og forslagstillers kommentar til disse 
• Forslag til endringer som ønskes i plankart (i SOSI-fil og PDF) og/eller bestemmelser. 
• Dokumentene skal oversendes i digitalt format til post@nesodden.kommune.no 

 
Hva må være egen fil? 

• Vi må ha én fil for hvert dokument som skal sendes inn. 
• Hver tegning må registreres for seg. 

• God navnsetting av filer gjør registreringsarbeidet vårt mye enklere. 

Oppstartsmøte

Oppstartsmøte kan avholdes hvis planavdelingen eller forslagstiller har behov for det. Det anbefales å holde oppstartsmøte dersom det er tvil om endringen kan behandles etter forenklet prosess. 

Oversikt over priser og gebyrer finner du i kommunens økonomiplan. Gebyrregulativet vedtas av kommunestyret i desember for påfølgende år. 

Gå til priser og gebyrsatser for Nesodden kommune