Seksjonering og reseksjonering

Seksjonering vil si å dele en eiendom i flere bruksenheter etter reglene i eierseksjonsloven.

 

Seksjonering egner seg for oppdeling av boligblokker, to- og firemannsboliger, næringsbygg i flere etasjer med forskjellige brukere av etasjene, og lignende.

 

Seksjonering til bolig kan bare skje dersom søkeren kan dokumentere at boligseksjonene som angis i søknaden er lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven.

 

Både bestående og planlagte bygninger kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven, jf. eierseksjonsloven § 8.

 

Reseksjonering benyttes ved endring/ny seksjonering av en eller flere seksjoner i en allerede seksjonert eiendom.

 

Seksjonering og reseksjonering reguleres av eierseksjonsloven

 

Se også Veileder til eierseksjonslovens offentligrettslige regler

Dersom bruksenheten(e) skal ha utendørs tilleggsdeler, må det holdes oppmålingsforretning jf. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e. Registrering av utendørs tilleggsdeler til eierseksjon kan gjennomføres med enkel bruk av «kontorforretning», dvs. oppmålingsforretning uten oppmøte i marka, dersom tilleggsdelen er entydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordinater, jf. matrikkellova § 34 første ledd andre punktum. Ved oppmålingsforretning uten oppmøte i marka skal det ikke settes ut grensemerker.

 

Eventuell klarlegging av yttergrenser mot naboeiendom, må skje med oppmøte, oppmåling og merking i terrenget. Det vil alltid være mulig å rekvirere forretning med oppmøte, oppmåling og merking i terrenget dersom dette er ønskelig.

 

Hvem kan søke?

 

Eiendommens eier(e) (hjemmelshavere) eller personer med fullmakt.

 

Slik søker du:

 

1) Fyll ut skjema «søknad om seksjonering» eller «søknad om reseksjonering»
 

 

Søknad om seksjonering

 

Veiledning til utfylling av «søknad om seksjonering»

 

eller

 

Søknad om reseksjonering

 

Veiledning til utfylling av «søknad om reseksjonering»

 

 

2) Skaff nødvendige vedlegg

 

Vedlegg ved søknad om seksjonering:

  1. Situasjonsplan over eiendommen som tydelig angir eiendommens grenser, omrisset av bebyggelsen og grensene for eventuelle utendørs tilleggsdeler som skal inngå i bruksenhetene.
     
  2. Plantegninger over etasjene i bygningen, inkludert kjeller og loft. På tegningene skal bruksenhetens arealer og avgrensninger, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom angis tydelig
     
  3. Sameiets vedtekter
     
  4. Rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom noen av bruksenhetene har utendørs tilleggsareal
     
  5. Dokumentasjon på at boligseksjoner oppfyller kravene til å være selvstendige boenheter etter plan- og bygningsloven. Som regel vil slik dokumentasjon fremgå av tillatelse etter plan- og bygningsloven, men også opplysninger fra matrikkelen, tinglyste klausuler eller annet dokument kan tjene som dokumentasjon
     
  6. Samtykke fra rettighetshaver hvis det er tinglyst urådighetserklæring som går ut på at eiendommen ikke kan disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver. Samtykket må være med original signatur
     
  7. Dersom det er flere hjemmelshavere til eiendommen som skal seksjoneres, skal skjemaet «Fordeling av sameieandeler ved seksjonering» vedlegges.

 

Vedlegg ved søknad om reseksjonering:

  1. Eksisterende seksjoneringstegninger (over hele eiendommen) – både situasjonsplan og plantegninger. Disse kan bestilles hos Kartverket
     
  2. Ny situasjonsplan over eiendommen ved endringer på bakkeplan. Dette gjelder både ved endringer av omrisset til bebyggelsen og endringer av grenser mellom utvendige tilleggsdeler eller fellesareal.
     
  3. Nye plantegninger over alle etasjer i bygninger, inkludert kjeller og loft hvor det gjøres endringer i grensene mellom bruksenheter eller fellesareal. Plantegningene skal tydelig angi de nye grensene for bruksenhetene og bruken av de enkelte rommene
     
  4. Rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom bruksenheten(e) skal ha nye/endrede utendørs tilleggsdeler
     
  5. Dokumentasjon på at alle boligseksjonene er lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven, jf. punkt 8. Som regel vil slik dokumentasjon fremgå av tillatelse etter plan- og bygningsloven, men også opplysninger fra matrikkelen, tinglyste klausuler eller annet dokument kan tjene som dokumentasjon
     
  6. Samtykke fra rettighetshaver hvis det er tinglyst urådighetserklæring som går ut på at seksjonen(e) ikke kan disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver. Samtykket må være med original signatur
     
  7. Samtykke fra bank/panthaver

  8. Samtykke fra samtlige hjemmelshavere i det utgående eierseksjonssameiet dersom reseksjoneringen gjelder sammenslåing av to eller flere eierseksjonssameier

  9. Dokumentasjon som viser hvem som kan undertegne på vegne av styret dersom det er nødvendig med samtykke fra årsmøtet eller styret, jf. punkt 12

 

Utdypende informasjon om plantegninger, situasjonsplan og vedtekter:

Plantegninger

  • Tegningene skal være i A4-format, og helst i målestokk 1:100.
  • Tegningene skal være kopier av plantegningene over bygningens etasjer (inkludert loft og kjeller) som er godkjent i forbindelse med byggesøknaden.
  • Det må følge med plantegninger over alle bygningene på eiendommen.
  • Du må merke av grensene for de ulike bruksenhetene og grense mellom seksjon og fellesareal. Det skal også være enkelt å se hva de forskjellige rommene skal brukes til. Vi anbefaler at du bruker ulike farger og/eller skravering når du markerer på tegningene.
  • Forslag til seksjonsnummer skal skrives på hver seksjonsdel (både hoveddel og tilleggsdel).
  • På hver enkelt tegning skal det stå gårds- og bruksnummer, adresse og etasjenummer.

 

Situasjonsplan

  • Situasjonsplanen skal vise hvordan eiendommen skal seksjoneres. Kartutsnitt kan du skrive ut fra Follokart
  • Dersom utearealer skal inngå som en tilleggsdel til seksjonene, skal grensene for disse delene tydelig markeres på situasjonsplanen. Tilleggsdeler kan for eksempel være biloppstillingsplass eller en del av en hage som skal være til privat bruk. Du må tegne inn grenser både mot andre seksjoners tilleggsdel og mot fellesareal. Vi anbefaler at du bruker ulike farger og/eller skravering når du markerer på tegningene.

    I de tilfellene hvor uteareal skal inngå som tilleggsdel til seksjoner, må du i tillegg fylle ut skjemaet rekvisisjon av oppmålingsforretning (PDF, 54 kB), og legg dette ved søknaden. (Under punkt 2 «Sakstype» i skjemaet skal du krysse av for «Uteareal til eierseksjon»)

 

 Vedtekter for sameiet

  • Jf. eierseksjonsloven § 27 skal alle sameier ha vedtekter. Vedtektene skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse (gårds- og bruksnummer, evt. festenummer), og hvor mange medlemmer styret skal ha.
  • Vedtektenes innhold skal ikke vurderes eller godkjennes av kommunen.

  

3) Lever inn skjemaet med vedlegg

Lever begjæringsskjemaet med vedlegg til oss per post eller ved oppmøte. Du kan ikke levere dette digitalt fordi tinglysingen krever originale dokumenter

 

Postadresse: Nesodden kommune, Postboks 123, 1451 Nesoddtangen

 

Besøksadresse: Tangenten, Kongleveien 2, 1452 Nesoddtangen

 

Hva skjer videre?

  • Etter at søknaden er sendt inn, går vi igjennom den og gir søkeren tilbakemelding dersom den mangler noe.
  • Når søknaden er komplett behandler vi søknaden og sender ut vedtak til søkeren.
  • Når seksjoneringsvedtaket foreligger fører kommunen seksjonene inn i matrikkelen. En bruksenhet som skal omfatte ubebygde deler kan ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning for grensene for utearealet etter matrikkellova.
  • Når eventuelle klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort og det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak sender kommunen nødvendig dokumentasjon til tinglysing
  • Når kommunen får beskjed om at seksjoneringsvedtaket er tinglyst, fullfører vi matrikkelføringen og sender ut matrikkelbrev til søkeren.

 

Saksbehandlingstid

Seksjonering uten oppmåling av uteareal:

Etter eierseksjonsloven § 14 skal kommunen behandle seksjoneringssøknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at søknaden er mottatt. Ved retting av søknaden etter § 12 første ledd løper fristen fra kommunen har mottatt en rettet søknad. Oversitter kommunen disse fristene, reduseres seksjoneringsgebyret etter § 15 med 25 prosent av det totale gebyret for hver påbegynte uke tidsfristen oversittes.

 

Seksjonering med oppmåling av uteareal:

For seksjoneringssaker som omfatter uteareal, gjelder i tillegg egen frist for oppmålingsforretningen. Denne fristen er i utgangspunktet 16 uker, og regnes fra seksjoneringsvedtaket er fattet til seksjonen er registrert i matrikkelen. Den samlede fristen i slike saker blir dermed som hovedregel 12 + 16 uker.

 

Tidsfristen på 16 uker for gjennomføring av oppmåling (fastsatt i matrikkelforskriften § 18 første ledd) gjelder ikke i perioden 1. desember til 1. april. Oppmåling i denne perioden kan ta inntil 7 måneder.

 

Hva koster det?

Etter eierseksjonsloven § 15 kan kommunen fastsette et seksjoneringsgebyr for å behandle seksjoneringssøknaden. Gebyret kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker. Gebyret skal innbetales innen en frist som kommunen setter. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i matrikkellova for oppmålingsforretning og for matrikkelbrev som må utstedes etter eierseksjonsloven § 18.

 

Søkeren skal betale gebyr for tinglysing av seksjoneringsvedtaket i samsvar med tinglysingsloven § 12 b. Tinglysingsgebyret skal innbetales til kommunen. Blir seksjoneringssøknaden avslått, skal kommunen tilbakebetale tinglysingsgebyret.

 

Prisene på seksjonering og reseksjonering finner du i kommunens gebyrregulativ (kapittel 4.1.5 og 5).

 

Klagerett

Kommunens vedtak om seksjonering kan påklages til departementet, jf. eierseksjonsloven § 16. Både søkeren og andre med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven § 28, kan klage. Myndigheten er delegert til fylkesmennene.

 

Klagefristen er tre uker og regnes fra det tidspunktet du har mottatt vedtaket. Fylkesmannen er klageinstans, men klagen skal sendes til Nesodden kommune, Postboks 123, 1451 Nesoddtangen eller på e-post til post@nesodden.kommune.no

 

Klagen behandles først av kommunen. Dersom kommunen opprettholder sitt vedtak, blir klagen sendt videre til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse.

 

Slette seksjonering?

Dersom man ikke lenger ønsker at en eiendom skal være seksjonert, kan eier (hjemmelshaver) be om at seksjoneringen slettes. Kommunen sletter seksjoneringen i eiendomsregisteret (matrikkelen), og sender deretter melding om tinglysing til Kartverket.

 

Slik søker du om sletting:

  • Fyll ut skjemaet begjæring om sletting av seksjonering (PDF, 468 kB)
  • Søknaden må være signert av alle seksjonseiere eller de som er gitt fullmakt til å signere (original fullmakt må legges ved)
  • Lever søknaden til oss per post eller ved oppmøte. Du kan ikke levere dette digitalt fordi tinglysingen krever originale dokumenter.

    Postadresse: Nesodden kommune, Postboks 123, 1451 Nesoddtangen

    Besøksadresse: Tangenten, Kongleveien 2, 1452 Nesoddtangen

 

Les mer om seksjonering og reseksjonering på Kartverkets nettsider

Fant du det du lette etter?